В дебата за финансовото състояние на местната власти размера на собствените приходи данъците върху недвижимите имоти често излизат на преден план, най-вече заради безкрайно остарелите данъчни оценка и липсата на адекватен механизъм за обновяването им, посочват от Института за пазарна икономика.
Имотният данък изглежда стабилен на хартия, но реално в много части на страната изостава от икономиката и от пазара на жилища. През 2023 г. общините събират около 400 млн. лв. (0,22% от БВП) при 0,32% от БВП през 2014 г.; средно това са близо 62 лв. на човек, но вариацията е огромна – от около 502 лв. на човек в туристическата община Несебър до под 4 лв. в малката и икономически слабо развита Сатовча. Анализът на Световната банка установява, че данъчната основа е административна и статична, не следва цените и не различава добре между квартали и типове имоти.
Облагането се изчислява върху базова стойност на квадратен метър и набор от коефициенти за зона, инфраструктура, характеристики, етажност и износване на конкретния недвижим имот. Компонентите обаче не се индексират автоматично и практически не са обновявани от 2009 г., посочва се в анализа. В резултат пазарът на недвижими имоти се развива, цените растат, а данъчната основа и приходите на общините тъпчат на място.
В София данъчните оценки изостават средно между три и половина и четири и половина пъти спрямо реалните цени, като в най-търсените квартали разликата стига пет–шест пъти; в Пловдив и Бургас типичният разрив е около три–три и половина пъти, в някои морски общини – до четири пъти. Сходни жилища често плащат много различен данък само защото са попаднали в остарели зони или в коефициенти, които вече не отразяват реалността на пазарната среда средата.
Системата е допълнително отслабена от широки универсални преференции – най-вече 50% отстъпка за основно жилище и пълно освобождаване под праг на данъчна оценка – които свиват базата, но не са диференцирани според дохода на домакинството. Анализът посочва, че приблизително една трета от потенциалния имотен данък не постъпва в общините заради подобни облекчения. Когато това се комбинира с различно качество на регистрите и неравномерна събираемост, резултатът е ниска ефективност и растяща зависимост на местната власт от трансферите от централния бюджет.
Според авторите на анализа първата необходима стъпка е в рамките на 12–18 месеца да се актуализира данъчната база и да се сложи край на натрупването на изоставане спрямо пазарната реалност. Това означава еднократно повишаване на базовата стойност на квадратен метър в националната формула – за да се навакса част от натрупаната разлика – и паралелно преначертаване на зоните в големите и средноголемите градове. Зонирането следва да отразява днешната инфраструктура и търсене: нови квартали, променени транспортни връзки, реално качество на средата. Веднага след корекцията трябва да заработи автоматична индексация въз основа на индекс на цените на жилищата, която актуализира базата всяка година с малки и предвидими стъпки.
Наред с това според Световната банка е важно да се премине от универсални към таргетирани облекчения. Поголовните намаления са скъпи и слабо насочени – действат и там, където няма нужда. По-добре е отстъпките от данъка да се предоставя временно и по доход – например чрез ваучер или намаление за домакинства под праг на бедността – финансирано открито през бюджета, без да се обезсилват актуализираните данъчни оценки. Така домакинство със скромен доход и малко жилище в скъпа зона получава защита, но без да се подарява отстъпка на всички, включително на високодоходни домакинства.
Този подход обаче няма да сработи без по-добри данни и администриране. Тук според Световната банка са необходими синхронизация на кадастъра, имотния регистър и ЕСГРАОН; изчистване на дубликати и празни записи; електронни известия и плащания; автоматични напомняния и последователно прилагане на закона при просрочия. Добра практика е и плавното въвеждане, особено в общини с по-голям ефект, в т.ч. временни горни граници за годишното увеличение на дължимата сума за отделен имот и активна публична комуникация.
Анализът предлага и дългосрочно, системно решение, което прави имотния данък устойчив: пазарна оценка на база всеобхватен анализ на данни с ясна методология, прозрачни източници на данни и контрол на качеството. Този подход може да се изпробва пилотно в един–два големи града, за да се валидират моделите, да се изгради междудисциплинарен екип (данни, статистика, ГИС, право) и да започнат да се издават редовни доклади за точността на оценките. Когато системата заработи, цикъл на преоценка на всеки две – три години, подпомогнат от междинна индексация, ще държи базата близо до пазара и ще намали зоналните изкривявания. Най-важното е, че сходни апартаменти ще плащат сходни данъци, което постига относителна справедливост при имотния данък.
Реформата трябва да бъде управлявана внимателно, за да е социално приемлива и политически защитима. Затова са нужни ясни преходни разпоредби и дори кратък „тестов“ период, в който към сметките се добавя информационна бележка с хипотетичната дължима сума след пълното въвеждане. В градовете, където таксата за битови отпадъци все още е обвързана с данъчната оценка, актуализацията на имотния данък трябва да върви паралелно с реформа на таксата в посока „замърсителят плаща“, посочват от Светната банка, иначе се създава риск от прехвърляне на изкривяванията от една система в друга.
Комбинацията от индексация и зониране с подредени преференции и по-добра събираемост и масова оценка в дългосрочен план с ясни правила за обновяване прави облагането по-равно и предвидимо, а местните бюджети – по-устойчиви. Това не е „повече данък на всяка цена“, а повече ред и честност: данък, който следва пазара с малки и обясними стъпки, вместо да изненадва собствениците с трицифрен ръст на десет години, се казва в анализа.
